Der Prüfer informiert den Käufer nicht über die alte Verkabelung

F: Bevor wir unser Haus kauften, sagte unser Hausinspektor, dass das Haus über Romex-Verkabelung verfügt. Nach dem Einzug installierte unser Elektriker einen Deckenventilator. Als er auf dem Dachboden war, fand er alte Kabel mit Stoffisolierung und ohne Erdungskabel. Er sagte, dies sei minderwertig und empfahl, das Haus neu zu verkabeln, was Tausende von Dollar kosten würde. Als wir den Inspektor über seinen Fehler informierten, reichte er bei seiner Versicherungsgesellschaft einen Anspruch ein, der jedoch abgelehnt wurde, da der Inspektionsvertrag die Haftung auf eine Rückerstattung des Doppelten des von uns für die Inspektion gezahlten Betrags beschränkt. Haben wir einen Rückgriff?

A: Ihre Situation wirft einige Probleme auf. Erstens enthalten Hausbesichtigungsverträge häufig eine Haftungsbeschränkung. Solche Grenzwerte sind nicht in allen Bundesstaaten durchsetzbar, und Prüfer schließen sie häufig nur ein, um eine Haftung für leichtfertige Ansprüche zu vermeiden.

Beispielsweise könnte jemand eine Klage wegen Problemen einreichen, die nicht in den Rahmen einer Hausinspektion fallen, etwa die geologische Stabilität oder Mängel, die zum Zeitpunkt der Inspektion nicht sichtbar waren. In Fällen wie Ihrem, in denen veraltete Kabel auf dem Dachboden sichtbar sind und vom Hausinspektor fälschlicherweise gemeldet werden, sollte der Inspektor die Haftung für den Fehler übernehmen.

Die Ablehnung des Anspruchs durch die Versicherungsgesellschaft ist höchst verdächtig, da der Hausinspektor sich geirrt hat. Der Zweck der Police besteht darin, den Prüfer für Fehler und Unterlassungen zu entschädigen. Die Haftungshöchstgrenze im Inspektionsvertrag steht in keinem Zusammenhang mit der Deckungssumme der Versicherungsgesellschaft. Eine Ablehnung des Anspruchs kann plausibel sein, wenn die Leitungen in unbeschädigtem Zustand sind, da der Austausch alter Leitungen allein aufgrund des Alters nicht gesetzlich vorgeschrieben ist.

Alte gewebeisolierte Drähte werden allgemein als „gesetzlich nicht konform“ bezeichnet. Dies bedeutet, dass sie nicht den aktuellen Baunormen entsprechen, aber keiner obligatorischen Modernisierung unterliegen, da sie bei der ursprünglichen Installation legal waren. Wenn sich die Stoffisolierung in einem verschlechterten Zustand befindet, wäre eine Neuverkabelung erforderlich.

Ein weiteres Problem bei alten gewebeisolierten Kabeln ist das Fehlen von Erdungskabeln. Dies wird in einem älteren Haus ebenfalls als „gesetzeswidrig“ angesehen, sollte jedoch aufgrund von Sicherheitsproblemen bei einem nicht geerdeten elektrischen System in einem Hausinspektionsbericht offengelegt werden. Das Versäumnis, in einem Hausinspektionsbericht auf mangelnde Begründung hinzuweisen, ist ein erhebliches Versäumnis.

Eine letzte Überlegung ist, ob eine vollständige Offenlegung durch Ihren Hausinspektor irgendeinen Aspekt Ihrer Kauftransaktion verändert hätte. Hätte der Inspektor offengelegt, dass die Verkabelung mit Stoff isoliert ist, hätte das Auswirkungen auf Ihre Verhandlungen mit den Verkäufern gehabt? Die meisten Verkäufer würden einer Neuverkabelung ihres Hauses nicht zustimmen, obwohl einige Verkäufer möglicherweise einen Preisnachlass gewähren. Viele Verkäufer bestehen darauf, dass das Haus alt ist und sie nicht verpflichtet sind, es auf den aktuellen Standard zu bringen.

Wenn Sie die Haftungsfrage mit Ihrem Hausinspektor klären möchten, können Sie eine Klage bei einem Bagatellgericht einreichen. Wenn der Prüfer rechtlich in Gefahr gerät, könnte er seine Versicherungsgesellschaft dazu drängen, den Anspruch noch einmal zu prüfen.

• Senden Sie eine E-Mail an Barry Stone, zertifizierten Hausinspektor, unter [email protected].

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